こんにちは。
土地の未来をデザインする、
不動産資産の総合コンサルタント、
シルバーキング池田邦泰です。

今日は、土地活用の悩みについてお話します。

相続した土地、使い道が分からない土地、
固定資産税だけを払い続けている土地……。

私は兵庫県内で、
こうした「取り残された土地」に
再び価値を生み出すお手伝いをしています。

このページでは、
あなたの土地がどんな未来を描けるのか
その判断軸から活用方法まで、
わかりやすく整理してお伝えします。

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土地活用で迷う人が増えている理由

土地について相談に来られる方の多くは、
「どうすればいいかわからない」
という同じ悩みをお持ちです。

相続してそのまま放置している

気づけば数年経ってしまい、
活用のイメージが湧かない。

固定資産税だけ払い続けている

収益ゼロで税金だけ出ていく不安は
大きいものです。

業者ごとに提案内容が異なり混乱している

不動産会社・建設会社・ハウスメーカー……
提案がバラバラで、
比較が難しくなってしまいます。

市街化調整区域で断られた

実は「できる方法」がある場合も多いのに、
最初から「できません」
と言われてしまうケースがあります。

何から手をつけていいかわからない

土地活用は法律・建築・需要・収益・行政が
複雑に絡むため、
専門家でも難しい世界です。

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土地活用の方向性は「5つの判断軸」で決まる

私はまず、土地活用を考える際に
次の５つを整理することをおすすめしています。

1. 土地の位置（需要）

道路付け、商圏、交通アクセス、周辺施設。
これだけで活用の方向性が変わります。

2. 面積と形状

100坪と1,000坪ではできることが
全く違います。
間口・奥行・高低差・変形地かどうかも
重要な要素です。

3. 用途地域・法規制

市街化区域か調整区域か、
道路の接道状況、排水、条例。
行政協議で建てられる種類が
決まってきます。

4. オーナーの状況

家族構成、相続方針、資金状況、
土地を残すのか売るのか。
土地活用は人生設計にも直結します。

5. 収益性（実質利回り）

業者の試算は
美化されているケースが多いため、
私は支出やリスクも含めた
「実質利回り」で判断します。

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失敗しない土地活用のために整理すべきこと

まずは現状を整理することで、
あなたの土地に最適な未来が見えてきます。

土地の所在地

地図で見て初めて分かる情報が多くあります。

面積

活用の方向性を大きく左右します。

現況（更地／古家あり／農地）

建物の有無や撤去の可否で
必要な費用が変わります。

周辺環境

学校、道路、競合施設、住民属性。
どんな用途に向くかがここで決まります。

お悩み・希望

売却したいのか、
収益化したいのか、
守りたいのか。
最終的な判断に最も大きく影響します。

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土地活用の主な選択肢一覧

土地の場所や形状によって、
適した選択肢は大きく変わります。

貸地（定期借地）

建物を持たずに土地を企業へ貸す方式。
収益は安定し、リスクも比較的小さいです。

建貸（建物を建てて法人へ長期賃貸）

借主さえ決まれば、
安定した収益が期待できます。

駐車場

小規模土地でも可能。
ただし収益は限定的。

高齢者施設（サ高住・特養など）

高齢化で需要は高いものの、
行政協議が重要になります。

ロジスティクス（倉庫）

広い土地や、
幹線道路沿いに向く活用方法です。

再生可能エネルギー（太陽光・風力）

環境にやさしく、
長期安定収益が見込めます。

データセンター（DC）

全国的に需要が増加。
インフラ条件が揃えば高収益が期待できます。

売却

相続や資産整理として、
シンプルで有効な選択肢です。

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選択肢ごとのメリット・デメリット

定期借地

メリット： リスク小・安定収入
デメリット： 契約期間が長く柔軟性が低い

建貸

メリット： 長期安定収入
デメリット： 借主の確保が鍵

売却

メリット： 一気に整理が進む
デメリット： 資産を手放す心理的負担

再エネ

メリット： 安定収益・環境貢献
デメリット： 用地条件が限定される

データセンター

メリット： 高収益の可能性
デメリット： インフラ条件のハードルが高い

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業者任せにすると失敗しやすい理由

営業トークの収益予測が“甘い”

良く見せた試算で迷わせるケースが多い。

提案が業者ごとにバラバラ

比較できず、判断基準を失いがちです。

“建てること”が目的になってしまう

オーナーの未来ではなく
「受注」が目的になることも。

正しい判断材料が集められない

専門的すぎて比較判断が難しい。

家族への説明が難しくなる

最終判断がブレる原因になります。

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私（シルバーキング池田）が提供できるサポート

私は、オーナーの方に
「土地の未来」の選択肢を示すこと
を最重要だと考えています。

中立の立場で複数の案を比較

オーナーの未来に合った方向性を優先

行政協議・企業交渉・試算・設計も含め伴走

リスクと収益を正確に整理

長期的な視点でサポート

土地活用は “建物を建てるかどうか” ではなく、
オーナーの人生設計をどう描くかが核心 です。

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■最後に

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一緒に作る伴走者です。

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